Компания
Компетенции
Кейсы
Блог
О компании
Команда
Клиенты
Контакты
Контактные данные
Отправить резюме
Заказать звонок Позвонить сейчас
Главная
Компетенции
Разрешение споров
По договору аренды
← Вернуться назад
illu.png

Поможем взыскать задолженность по договору аренды, взыскать убытки или истребовать имущество

Получить консультацию

Защитим права арендодателя от злоупотреблений арендаторов, за счет досконального знания законодательства, накопленного опыта и понимания арендного бизнеса

Вот пара ситуаций, в которые регулярно попадают участники арендного бизнеса:

"Съехать по тихому"
"Кинуть" арендодателя на арендную плату, съехав из арендованного помещения - именно такое решение зачастую принимают арендаторы, бизнес которых "не пошёл". Если условия позволяют, то из помещения заранее вывозится всё ценное имущество, а у фирмы арендатора обнуляются банковские счета. Таким образом в отношении нашего клиента решила поступить и компания "Троте", работающая под известным сетевым брендом "Пронто Пицца".

Чтобы посмотреть, как мы взыскивали задолженность по аренде с известной пиццерии через банкротство, оставьте свою почту здесь

Спойлер: после подачи нами обоснованного заявления о привлечении к субсидиарной ответственности целой группы контролирующих "Пронто Пицца" лиц, одно из них погасило всю сумму задолженности перед нашим клиентом.

Информация о кейсе из нашей практики раскрыта с согласия доверителя.

Второй вариант - испортить чужое помещение и не платить
Арендатор получил арендные каникулы для того, чтобы сделать элитный ремонт в арендуемом им помещении. На тот момент в помещении и так был дорогостоящий ремонт, но в другом стиле. Через месяц разрушения старого ремонта в бизнесе у арендатора что-то пошло не так, и он прекратил ремонтные работы, оставив помещение в полуразрушенном состоянии. Ожидаемо, по окончании арендных каникул, арендные платежи от такого арендатора не поступили и он перестал выходить на связь. Или не перестал, но дальше обещаний дело не идёт. Налицо многомиллионные убытки арендодателя, которые подлежат возмещению за счет арендатора.

Мы эффективно разрешаем разные проблемные ситуации, возникающие у арендодателей, поскольку хорошо разбираемся в праве для бизнеса: гражданском, корпоративном, налоговом и банкротном. Уверенно владеем арбитражным процессом и процедурой исполнительного производства. Понимаем арендный бизнес и не первый год системно защищаем его интересы.

За решением задачи по урегулированию конфликта с арендаторами - записывайтесь на консультацию.

Доступные отзывы клиентов

В чём наши преимущества?

  1. Наши арбитражные юристы и адвокаты более 15 лет специализируются на разрешении сложных арбитражных споров, включая споры вытекающие из договора аренды
  2. 9 крупных ТЦ, ТРЦ и бизнес-центров Москвы и Московской области уже доверили нам профилактику и разрешение спорных ситуаций со своими арендаторами
  3. Известные бренды регулярно доверяют нам решение сложных правовых задач
  4. Предлагаем не просто правовые решения, а бизнес-решения правового свойства
  5. Конфиденциальность клиентов обеспечена не только адвокатской тайной, но современными средствами защиты информации
illu.png
Ключевые контакты
Игорь Нестеровский
Адвокат, старший партнер

Давайте обсудим вашу ситуацию?

Просто свяжитесь с нами любым доступным способом.
Либо просто оставьте свой номер телефона, и мы сами вам позвоним.

Подпишитесь на рассылку и получайте
свежие кейсы и полезную аналитику от Конфидантъ

Получайте ежемесячный дайджест с полезной
информацией по правовой защищенности бизнеса и активов


По откликам топ-менеджеров, инхаус-юристов и финансовых директоров - наш дайджест помогает
им сохранить и преумножить, там где можно было потерять

Взыскание задолженности и возмещение ущерба по договорам аренды

На практике договор по аренде помещения или нежилого помещения нередко приводит к спорам: задолженность по аренде, повреждение имущества, споры о коммунальных услугах, вопросы о ремонте и о том, кто за что отвечает.

Права и обязанности арендодателя и арендатора по договору аренды

Договор аренды — это не просто формальная бумага. Это набор условий, которые описывают права, обязанности сторон, порядок платежей и сроки. Важно понимать, что от формулировок зависит очень многое — от размера платы до механизма расторжения договора по аренде.

В типовом договоре по аренде нежилого помещения отмечаются следующие базовые положения: кто передаёт объект в пользование, кто несёт ответственность за текущее содержание, кто оплачивает коммунальные услуги по договору аренды, как начисляется плата и пени по договору аренды. Эти положения — опора при возникновении спора.

Если условия по договору аренды не прописаны подробно, суд трактует договор в соответствии с общими нормами гражданского права и практикой. В некоторых случаях собственник вправе истребовать имущество или подать иск о взыскании по договору аренды, если имеет документальное подтверждение прав на объект и факт нарушения.

Что можно взыскать по договору аренды

Когда речь идёт о взыскании по договору аренды, перечень возможных требований велик. От взыскания арендной платы до возмещения ущерба, от взыскания неустойки до компенсации упущенной выгоды — главное, иметь доказательства и законное основание.

Ниже перечислены основные виды требований, которые чаще всего заявляют в суде по аренде:

  • Взыскание задолженности по аренде — основная категория требований; сюда включается задолженности арендной платы по договору аренды, задолженность по оплате коммунальных услуг и других платежей по договору.
  • Взыскание неустойки и пени по договору аренды — если такой механизм предусмотрен условиями по договору аренды.
  • Возмещение убытков по договору аренды — расходы на восстановление, ремонт, компенсация за повреждение имущества, оплата работ по устранению недостатков, а также упущенная выгода.
  • Взыскание неосновательного обогащения — если арендатор пользовался помещением без заключённого договора или после прекращения аренды.
  • Истребование имущества — если арендатор или третье лицо удерживает объект в чужом незаконном владении.
  • Взыскание судебных расходов и затрат на проведение экспертиз, если они необходимы и документально подтверждены.

Суд по договору аренды учитывает, что плата по договору аренды может быть фиксированной, процентной или заключаться в смешанной схеме. В иске важно ясно указать, как рассчитывается взыскиваемая сумма: за какой период, по какой ставке, с учётом платежей, уже внесённых в счёт долга.

Также стоит помнить о сроках исковой давности. Для долговых требований по аренде действует общий принцип — пропуск срока лишает возможности взыскать задолженность через суд.

Что суд учитывает при оценке требований

Суд рассматривает не только формальные суммы долга, но и реальные обстоятельства: был ли предоставлен доступ к помещению, имелись ли препятствия в пользовании, были ли форс-мажорные обстоятельства, исполнял ли арендодатель свои обязательства по договору.

  • Доказательства платежей: банковские выписки, кассовые документы, платежные поручения и расчётные квитанции.
  • Акт приема передачи по договору аренды — ключевой документ, фиксирующий состояние объекта при передаче и основании для последующих претензий.
  • Претензии и ответы на претензии — доказательство попыток досудебного урегулирования и уведомления контрагента о задолженности.
Документы, подтверждающие ущерб: акты о повреждениях, экспертные заключения, сметные расчёты и договоры с подрядчиками.

Возмещение убытков по арендному договору

Убытки по договору аренды — это не абстракция, а конкретные расходы и потери, которые может понести арендодатель из‑за действий арендатора или за счёт его бездействия. Иногда убытки — это затраты на ремонт после небрежного использования, иногда — упущенная выгода, когда помещение простаивает из‑за нарушений, иным разом — расходы на судебные разбирательства.

Кто вправе требовать возмещения убытков

Взыскать убытки по договору аренды может сторона, чьи права нарушены. Чаще всего это арендодатель, но иногда и арендатор предъявляет встречные требования — например, если арендодатель не передал помещение в условленном состоянии и это привело к убыткам арендатора.

  • Собственник или арендодатель: вправе требовать компенсации ущерба, связанного с порчей имущества, неосвоением арендной площади, невыплатой арендной платы и других обязательств.
  • Арендатор: может требовать возмещения по договору аренды с арендодателя, если тот нарушил гарантийные обязательства, не обеспечил надлежащее пользование по договору аренды или допустил скрытые дефекты объекта.
  • Субарендатор и третьи лица: в сложных цепочках аренды каждый участник может предъявлять требования в зависимости от своей роли и договорных отношений.

Взыскание дебиторской задолженности по аренде

Дебиторская задолженность по аренде — это ситуация, когда арендатор не платит в срок. Для арендодателя это не просто неудобство: это прямые убытки, и их нужно погасить.

Алгоритм действий по взысканию долга по договору аренды, который применим для арендных отношений как в отношении жилых, так и нежилых помещений:

Шаг 1. Проверка документов и анализ задолженности

Перед отправкой претензии необходимо убедиться, что все основания для взыскания выписаны в договоре и подтверждены документально. Проверьте:

  • Наличие действующего договора и даты его начала/окончания.
  • Документы об оплате: что из платежей было внесено, а что нет.
  • Условия по договору аренды относительно порядка расчёта платы, коммунальных услуг и пени.
  • Существуют ли дополнительные соглашения, которые изменяют условия платежей или сроки по договорам аренды.

Если задолженность появилась из‑за спора относительно качества услуг или состояния помещения, важно зафиксировать сами нарушения документально до предъявления претензии.

Шаг 2. Досудебная претензия

Претензия по договору аренды — обязательный этап в большинстве практик. Она содержит требование погасить задолженность, расчёт суммы и срок для её оплаты. Акцентируйте внимание на следующих элементах:

  • Точная сумма задолженности и её составные части: аренда, коммунальные платежи, пени и штрафы.
  • Ссылка на соответствующие условия по договору аренды и на приложенные документы (выписки, акты, уведомления).
  • Срок для погашения задолженности и предупреждение о намерении обратиться в суд.
  • Способ направления претензии: почтой с уведомлением, вручение под подпись, электронная почта с подтверждением получения.

Документально фиксируйте факт направления претензии. В суде это будет доказательством ваших попыток урегулировать спор миром и обоснованием взыскания судебных расходов.

Шаг 3. Подача иска и определение подсудности

Если досудебная стадия не дала результатов, наступает время иска о взыскании задолженности по договору аренды. Для субъектов хозяйственной деятельности споры по аренде чаще всего рассматриваются в арбитражных судах, для физических лиц — в судах общей юрисдикции.

Как составить иски по договорам аренды

Грамотно составленный иск — это уже половина успеха. Не стоит надеяться на шаблонные тексты. Иск по договору аренды должен быть живым документом: логичным, детализированным и подкреплённым доказательствами.

Исковое взыскание задолженности по договору аренды должно содержать:

  • Наименование суда и стороны по делу; данные о договоре; расчёт сумм задолженности и подробное обоснование требований.
  • Перечень прилагаемых копий документов: договор, акты, платежи, претензии, переписка.
  • Указание на исковые требования: взыскать задолженность по оплате аренды, пени, компенсацию убытков, судебные расходы.
  • Подпись и дату, а также сведения о представителе при наличии доверенности.

Особенности исков о взыскании задолженности по договорам аренды нежилого помещения

Иски по аренде нежилых помещений часто связаны с коммерческой деятельностью и предполагают детальную калькуляцию упущенной выгоды и сложные доказательства. Здесь нужно:

  • Включить в иск оценку рыночной стоимости аренды за период простоя.
  • Документально доказать причины простоя — например, незаконное владение, порча имущества, препятствия в доступе.
  • Пояснить, почему суммы пени по договору аренды соразмерны и не являются карательными.

Если у вас есть залог или поручительство — приложите договоры и документы о взыскании по ним. Суд будет учитывать наличие обеспечения при вынесении решения.

 

Шаг 4. Судебное производство и исполнение решения

На судебной стадии важно предоставить убедительные доказательства. Суд при рассмотрении дела проверит, соответствует ли иск условиям договора, будут ли учтены ранее произведённые платежи, и насколько обоснованы требования по неустойке и упущенной выгоде.

  • Если суд удовлетворяет иск, вы получите исполнительный документ. Для взыскания арендной платы по договору аренды это может быть исполнительный лист — дальше работаю приставы.
  • При отсутствии добровольного исполнения используется исполнительное производство: арест счетов, имущества, начисление штрафов.
Судебные споры по договорам аренды часто сопровождаются медленным исполнением — будьте готовы к тому, что процесс взыскания долга по договору аренды может затянуться.

Истребовать имущество из чужого незаконного владения

Иногда спор касается не денег, а самого имущества — арендодатель хочет вернуть свое имущество или помещение, которое находится во владении арендатора или третьих лиц. В таких случаях применяется иск о взыскании по договору аренды либо виндикационный иск, позволяющий собственнику истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Разница между исками: иск о взыскании задолженности направлен на получение денег, иск о виндикации — на восстановление вещного права и возвращение имущества собственнику. Для собственника важно знать, какие документы и доказательства потребуются, и как проходит процедура.

Основания для истребования имущества

  • Договор аренды прекращён или расторгнут, арендатор не освободил помещение.
  • Имущество арендатора или третьих лиц находится в помещении, нарушая право собственности или права владельца.
  • В случае неосновательного обогащения: арендатор пользуется помещением без правового основания.

Собственник вправе истребовать имущество вне зависимости от того, является ли он непосредственным собственником или действует через уполномоченное лицо. Для виндикации важно доказать право собственности и факт незаконного владения. Это требует пакета документов и иногда сложной доказательной работы.

Документы для виндикационного иска

  • Документы, подтверждающие собственность: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи и т.п.
  • Договор аренды и акт приема передачи по договору аренды, фиксирующие первоначальное соглашение и состояние объекта.
  • Документы, подтверждающие прекращение договора: уведомления о расторжении, решения судов, расторгающие соглашения.
  • Доказательства незаконного владения: акты осмотра, фото/видео, заявления и жалобы.
  • Переписка, подтверждающая требования вернуть имущество и её игнорирование.

При возбуждении дела суд проверит, было ли владение законным и изменилось ли оно: если приобретатель был добросовестным, суд может учитывать интересы третьих лиц. Практика по договору аренды показывает, что виндикационные споры часто сложны, когда имущество переходит из рук в руки нескольким лицам.

Если вам нужна помощь с подготовкой претензии по договору аренды, составлением иска о взыскании по договору аренды или сопровождением дела в суде, специалисты юридической фирмы «Конфидантъ» готовы взять дело под ключ: от анализа документов и расчёта задолженности до представительства в суде и исполнительного производства. Поможем истребовать имущество, взыскать задолженности арендной платы и защитить права по договору аренды — оперативно и профессионально.

Этот сайт использует файлы cookies для более комфортной работы пользователя. Продолжая просмотр страниц сайта, вы соглашаетесь с использованием файлов cookies, а также с обработкой ваших персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности