Как защитить права инвестора, если застройщик имеет право собственности на землю под застройку, но приостановил строительство?

При инвестировании в проекты по созданию недвижимости часто между инвестором и застройщиком заключается договор купли-продажи будущей недвижимости. Как правило, инвестор вкладывает деньги в застройку земельного участка, право собственности на который принадлежит застройщику, рассчитывая в будущем получить в собственность часть построенного объекта недвижимости. При реализации данного механизма разрешение на строительство и прочая разрешительная документация получается непосредственно застройщиком на свое имя, следовательно, и право собственности сперва регистрируется за застройщиком, а затем переходит к инвестору.

Но как инвестору защитить свои интересы, если застройщиком не выполнены в полном объеме его обязательства по инвестиционному контракту – строительство заморожено или вообще остановлено?

Одним из способов защиты прав инвестора является взыскание с застройщика вложенных инвестиций, а также неустойки и компенсации убытков.

Еще одним способом защиты является признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, но этот механизм имеет свои ограничения.

Так, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 11 июля 2011 года № 54 застройщик в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию строения, подлежащего передаче инвестору в будущем, но при этом инвестор вправе требовать через суд понуждения застройщика (продавца по договору) к исполнению обязательства по передаче определенной в договоре недвижимой вещи. Требования будут удовлетворены при соблюдении двух условий: спорная недвижимость имеется в натуре (его строительство завершено) и им владеет застройщик (право собственности застройщика зарегистрировано в ЕГРН).

Если отсутствуют два выше указанных условия – инвестору ничего не останется, как взыскивать с застройщика убытки по договору