Как мы спасали продавца земли от неустойки в 16,4 млн. руб.
← Вернуться назад

Как мы спасали продавца земли от неустойки в 16,4 млн. руб.

Разбор кейса по защите компании-землевладельца от неустойки за уклонение от заключения договора купли-продажи
Ситуация: стороны заключили предварительный договор о продаже земельных участков под многоэтажную застройку в Подмосковье. Покупатель передумал заключать сделку и под надуманным предлогом попытался сделать крайним Продавца, да ещё и неустойку с него взыскать.
  • Дело № А41-10655/22
  • Начало проекта: январь 2022
  • Задача: защита продавца от взыскания с него неустойки
  • Сроки реализации: 8 месяцев
  • Цена вопроса: 16,4 млн. руб.
  • Результат: спор выигран в трех инстанциях

Начало истории

Компания «Сатурн» (Продавец) владеет земельными участками под жилую застройку в ближнем Подмосковье, общей площадь 32 Га. Весной 2021 было решено продать актив. Потенциальный покупатель нашелся довольно быстро — им стала компания «Выбор» (Покупатель). От имени «Сатурна» сделку сопровождал один из топ-менеджеров — Денис . Переговоры не были долгими, и уже в середине лета стороны ударили по рукам, подписав предварительный договор.

Условия предварительного договора:

  • цена сделки 400 млн. руб.
  • финансирование сделки – за счет кредитных средств;
  • срок заключения основного договора – не позднее 31 декабря 2021;
  • неустойка за уклонение от заключения основного договора – 16,4 млн. руб.

Шло время, Денис с коллегами уже потирали руки в ожидании реализации крупного актива, однако, ближе к декабрю представитель Покупателя попросил перенести сделку на февраль 2022.

— Хм. Да не вопрос. Февраль так февраль! — ответил Денис. — Приезжайте, подпишем «допник» с новой датой!

Декабрь неумолимо близился к концу, но подписывать «допник» от Покупателя так никто и не приехал. При этом представитель Покупателя регулярно кормил Дениса «завтраками», по разным причинам откладывая встречу. Всё это не могло не вызвать у нашего героя скверного предчувствия «эпичного кидка». И, к сожалению, интуиция Дениса не подвела.

Приглашение покупателя на сделку

Денис понимал, что до 31 декабря остаются считанные дни, и если до этой даты основной договор не будет заключен, предварительный прекратит своё действие. Помешать этому могло лишь сделанное одной из сторон предложение заключить основной договор. Получить подобное предложение от Покупателя Денис уже не надеялся, а потому сам направил такое предложения Покупателю и продублировал сообщение по электронной почте.

Здесь следует отметить, что в предварительном договоре не было грамотно согласовано условие о коммуникации сторон по электронной почте. По этой причине юридической силы электронное письмо Продавца не имело, но неожиданно возымело психологическую.

Чтобы скачать варианты рабочих формулировок для своего договора оставьте свой e-mail тут

На следующее утро Денису позвонил разъярённый представитель Покупателя и начал сыпать обвинениями и угрозами, ссылаясь на имеющийся в ЕГРН запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков. Наличие в ЕГРН отметки о запрете, по мнению Покупателя, исключало возможность заключения основного договора.

— Что ещё за запрет?! — возмутился Денис. Но представитель Покупателя бросил трубку и перестал выходить на связь.

А после новогодних праздников Денису на стол легли сразу три письма от Покупателя, в двух из которых он выражал готовность заключить сделку после снятия запрета на регистрационные действия, а в третьем уже требовал выплаты неустойки в размере 16.4 млн. руб. за уклонение Продавца от заключения договора.

Да, вот так сумбурно.

Денис занервничал. Его воображение начало рисовать неприятные образы с провалившейся сделкой и судебным решением о взыскании с возглавляемой им компании многомиллионной неустойки. Будучи опытным управленцем, Денис не стал поручать нетипичную задачу своему юротделу, а решил привлечь профильных специалистов.

К нам Денис обратился по рекомендации нашего постоянного клиента незадолго до получения от Покупателя иска о взыскании неустойки. В феврале 2022 мы подписали с Денисом договор и приступили к работе.

Клиентом перед нами были поставлены три задачи:

  • Защитить Продавца от взыскания с него неустойки;
  • По возможности, понудить Покупателя через суд заключить основной договор, если досудебные усилия Дениса окажутся бесплодными;
  • Если основной договор не будет заключен — взыскать с Покупателя неустойку за уклонение от заключения договора.

Плюсы и минусы

Плюсы
Опыт
За годы практики мы успешно завершили более 2500 судебных процессов с разными фактурами и знали, что делать.
Своевременность
Благодаря тому, что клиент привлёк нас в проект на ранней стадии, мы имели возможность самостоятельно определять стратегию и тактику ведения проекта.
Доверие
Клиент не пытался вмешиваться в процесс нашей работы и охотно делился с нами всей необходимой для дела информацией.
Минусы
Запрет
В ЕГРН действительно имелась запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении недвижимости Продавца, что вполне могло быть истолковано судом не в пользу последнего.
«Король был голый»
Вступая в проект, мы выяснили, что Покупатель не обладает существенными активами, а значит с получением реальных денег могут возникнуть сложности. Это обстоятельство имело значение как в случае понуждения Покупателя через суд к заключению договора, так и в случае взыскания с него неустойки.

Анализ ситуации

Для выработки линии защиты Продавца нам необходимо было ответить на два вопроса:

1. Является ли отметка в ЕГРН уважительной причиной для отказа Покупателя от заключения основного договора?

2. Имеет ли место факт уклонения какой-либо из сторон от заключения основного договора?

Запрет оказался фантомным

Отвечая на первый вопрос, мы выяснили, что в 2021 у Продавца возникла задолженность по земельному налогу. Чересчур расторопный судебный пристав наложил запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков, однако, когда налог был уплачен, а исполнительное производство окончено, пристав забыл оперативно сообщить об этом в Росреестр. В итоге, хотя формально запрет и был отменен, отметка о нём оставалась в ЕГРН вплоть до конца декабря 2021.

То есть, запрета не было, но запись о нём была! Фантом, иначе не скажешь.

Надуманный предлог

Изучив предварительный договор, мы обнаружили в нём несколько оснований для одностороннего отказа Покупателя от заключения основного договора, однако, среди них не оказалось «нашего» запрета. Следовательно, даже если бы запрет был реальным, сам по себе он не давал бы Покупателю безусловного права на отказ от сделки.

Все вышеизложенное позволяло сделать вывод об отсутствии у Покупателя оснований ссылаться на запрет в ЕГРН, как на уважительную причину отказа от заключения основного договора. Но это была лишь наша позиция, которую ещё предстояло отстоять в суде.

Кто же на самом деле уклонялся от заключения договора?

Для ответа на этот вопрос мы детально изучили хронологию событий, действий/бездействия сторон, и вот, что мы увидели.

Хотя до 31 декабря 2021 основной договор так и не был заключён, стороны обменялись предложениями его заключить, продлив тем самым действие предварительного договора.

Затем Покупатель направил Продавцу претензию, в которой истолковал запись в ЕГРН о запрете, как отказ Продавца от заключения договора и требовал выплаты неустойки в размере 16.4 млн. руб. После чего предъявил соответствующий иск к Продавцу.

Продавец же несколько раз уведомлял Покупателя об отсутствии запрета и готовности заключить сделку. Но ни одного письма Покупатель не получил – все почтовые отправления вернулись обратно.

P.S. Не перестаёт удивлять, что многие до сих пор полагают, что если письмо не получено, то его и не было. Такая, своего рода, «страусиная» позиция, контрпродуктивна. В данном случае это сыграло на руку нашему доверителю, укрепило нашу позицию в суде, и лишило оппонента возможности принимать взвешенные решения исходя из контекста ситуации. Фактически он действовал вслепую.

Чтобы скачать судебные акты по этому делу оставьте свой e-mail тут:

Вывод напрашивался сам собой: истинным намерением Покупателя было уклонение от заключения сделки, а обнаруженная им запись о запрете была лишь поводом попытаться сделать это без последствий, а желательно ещё и денег срубить с Продавца в размере «жирной» многомиллионной неустойки. Что тут сказать — отличный план!

Наш отзыв на иск

Сложившуюся правовую позицию мы изложили в своем отзыве на иск Продавца.

Мы всегда удобно структурируем наши процессуальные документы, они лаконичны и последовательны, и отзыв на иск по данному делу не стал исключением. Но на последнем разделе отзыва мы хотим заострить особое внимание: «Несоразмерность неустойки».

Скачать наш отзыв можно тут

Судебные юристы знают, что для снижения размера неустойки не достаточно лишь заявить о её несоразмерности. Чтобы дело выгорело, необходимо привести веские доказательства того, что размер неустойки вопиюще велик. И надо отметить, это не всегда и не всем удаётся. Мы были уверены, что оснований для взыскания неустойки с нашего доверителя не имеется, и могли бы обойтись без заявления о её несоразмерности. Но тем не менее мы формально включили этот раздел в отзыв и вот для чего.

Напомним, что после защиты нашего клиента от взыскания неустойки, нам, вероятно, предстояло взыскание неустойки с Покупателя. Включая данный раздел в свой отзыв, мы решили спровоцировать оппонента изо всех сил доказывать, что неустойка абсолютно не чрезмерна и не подлежит уменьшению. И нам это удалось. В своих возражениях на наш отзыв Покупатель не преминул отметить, что размер неустойки составляет 4,1% от цены договора! Бинго!

Таким образом оппонент фактически лишил себя возможности ссылаться на несоразмерность неустойки при защите от будущего иска нашего клиента. Ведь, если он считал размер неустойки приемлемым для одной стороны, то он приемлем и для другой, как стороны и определили в предварительном договоре.

В суде

В судебном заседании судья несколько раз пытался выяснить у Покупателя, каким же всё-таки образом отметка в ЕГРН свидетельствует об уклонении Продавца от заключения договора, но так и не получив удовлетворительного ответа, быстро финализировал рассмотрение дела и вынес решение об отказе Покупателю в иске.

P.S. Кстати, многие судьи любят, когда стороны предоставляют им проект судебного решения. Эта возможность закреплена в законе, и мы очень часто этой опцией пользуемся. Её преимущества очевидны – если вы умеете писать судебные акты, а тем более знаете стиль конкретного судьи, то, весьма вероятно, ваш проект ляжет в основу решения суда и ни одна важная для вас деталь не будет упущена. Данное дело не стало исключением, и наш проект решения был реализован судом с незначительными изменениями.

Чтобы скачать судебные акты по этому делу оставьте свой e-mail тут:

Покупатель обжаловал решение суда в апелляционном и кассационном порядке, но суть жалоб сводилась к повторению всех доводов, изложенных в иске, и это не возымело ожидаемого нашим оппонентом эффекта — решение суда устояло в обеих инстанциях.

К чему всё это?

Какой смысл рассказывать про такой тривиальный, казалось бы, спор? Всё очень просто. Мы не раз удерживали своих клиентов от предъявления заведомо необоснованных исков: кто-то неверно оценивал обстоятельства будущего дела, а кто-то был готов рубиться вообще без должных доказательств. Бывало, клиент не соглашался с нами и шёл «ва-банк» при «плохой руке». А поддерживали его в этом юристы, готовые на «любой каприз за ваши деньги». Счастливчиков в этих историях не было. Многим ещё и «обратка» прилетела — как Покупателю из нашей истории. Но об этом расскажем в следующей статье.

А чтобы узнать о перспективах своего судебного дела — звоните и записывайтесь на консультацию.
Игорь Нестеровский
Адвокат, старший партнер
Специализация: координация и сопровождение ключевых арбитражных споров при взыскании долгов, банкротстве, оспаривании сделок, привлечении к субсидиарной ответственности и взыскании убытков

Подпишитесь на рассылку и получайте
свежие кейсы и полезную аналитику от Конфидантъ